Haberler / İPOTEK KAVRAMI

15 - Eylül - 2019

İPOTEK KAVRAMI

İPOTEĞİN TANIMI

Genel Olarak

İpotek, sahibine alacağını ipoteğe konu taşınmazdan tahsil etme yetkisi veren bir sınırlı bir aynî haktır. 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu md. 881 hükmüne göre:

“Hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir.”

Denilmektedir. Buradaki alacağın para alacağı olması gerekli değildir. Bu alacaklar bir yapma veya yapmama edimi de olabilir. Güvence altına alınan alacağın ilerde doğacak veya doğması muhtemel olması durumunda üst sınır ipoteği(azami, maximal), mevcut alacağın teminat altına alınması durumunda ise ana para ipoteği(kapital, kesin borç) söz konusu olur.

İpotek, şahsî bir alacağı güvence altına alma amacı taşıması nedeniyle alacağa bağlı bir haktır. Yani varlığı ve sona ermesi alacak hakkına bağlıdır. Bu yönüyle fer’i bir taşınmaz rehnidir. Alacağa bağlı olması nedeniyle, alacağın temliki durumunda ipotek hakkı da temlik edilen kişiye geçer. Temlik durumunda ipotek hakkının da tapuda temlik edilmesi gerekmez. Aslında burada tescilsiz ipotek hakkının başkasına geçmesi durumu vardır.

Bunun yanında, alacak ile ipotek arasında tek yönlü bir bağımlılık ilişkisi vardır. Alacağın varlığı ve geçerliliği, ipoteğin geçerli olarak kurulmuş olmasına bağlı değildir. Ancak ipoteğin varlığı ve geçerli olabilmesi için güvence oluşturduğu alacağın da varlığının ve geçerliliğinin olması gerekir. Kuruluşu sakat olan ve hukuken bir değer ifade etmeyen ipotek, alacağın geçerliliğini etkilemez.

İpotekle birlikte teminat altına alınan ipotek değeri alacağın tamamını karşılamazsa borçlunun kişisel sorumluluğuna gidilebilir. Ancak ipotek paraya çevrilmeden önce borçlunun kişisel sorumluğuna gidilemez. Bu durum kanun gereğidir. Bazen bu yol alacağı daha uzun sürede tahsil etme dezavantajı yaratabilir. Bunu bilen bazı kredi kurumları ise taşınmazın paraya çevrilmesi zaman alabildiği için bu yolu kefalet sözleşmesi de yaparak atlatmaktadırlar. Mesela taşınmazını ipotek ettiren üçüncü kişiye bunun yanında kefalet sözleşmesi de yaptırarak kişisel sorumluğuna gidebiliyor. Böylece taşınmazın paraya çevrilmesini beklemeden malikin mevduat hesabında para varsa, alacağını kısa yoldan elde edebiliyor. Bu yolla ilgili yasal hiçbir sıkıntı yoktur.

İpoteğe konu olan taşınmazın sahibinin sadece borçlu olması gerekmez. Taşınmaz sahibi borçlu olmayan üçüncü kişiler de olabilir. Bu durumda alacak taşınmazdan tahsil edilemezse, borçlu olmayan üçüncü kişinin kişisel sorumluğuna gidilemez. Taşınmazdan alacak tahsil edilmediği takdirde ancak borçlu olan kişinin kişisel sorumluğuna gidilebilir. Ayrıca ipotek hakkının mahiyeti gereği tedavüle uygun olmadığından kıymetli evrak şeklinde kurulamaz.

TAŞINMAZ REHNİNDE SIRAYI BELİRLEYEN SİSTEMLER
İLERLEME SİSTEMİ

Bu sistemin temeli Roma Hukukunun taşınmaz rehni düzenine dayanmaktadır ve Fransız Hukukunda da bu sistem uygulanmaktadır. Bu sistem Medeni Kanunumuzdaki bazı sınırlı ayni haklar arasındaki sıra sistemine de genel anlamıyla benzemektedir.

Taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek olması durumunda bunlar arasındaki sıra kuruluş tarihlerine göre belirlenmektedir. Önceki tarihli ipotek hakkı sahibi sonraki tarihli ipotek hakkı sahibinden daha önce alacağını tahsil edebilir. Bu sistem aslında malik lehine olmayan bir sistemdir. Taşınmaz üzerinde eski tarihli ipotek kalktığında sonraki tarihli ipotek taşınmazın değerinin tamamını kapsadığından malik kredi bulma konusunda sıkıntı çekebilir. Ayrıca bu sistemde malik kendine taşınmaz üzerinde saklı derece de tayin edemez.

İlerleme sisteminde, ipoteğe konu taşınmazın değerinin bir kısmı üzerinde ipotek tesis etmek mümkün değildir. Taşınmaz değerinin tamamı ipotek kapsamındadır. İpotek hakkı sahibi taşınmazın değerinin tamamından alacağını tahsil yetkisine sahiptir.

SABİT DERECELER SİSTEMİ
GENEL OLARAK

Sabit dereceler sistemi esasını Cermen Hukukunun taşınmaz rehni sisteminden almaktadır. Bizim hukuk sistemimiz de sabit derece sistemini kabul etmiştir. Bu sisteme göre taşınmaz bölünmüş kabul edildiği farazi değer parçalarına derece adı verilir. Her derece için taşınmaz maliki isteğine göre alacaklılara rehin hakkı tesis edebilir.

Malik, taşınmazın değerini bölümlere ayırarak kredi alabilme imkanını artırmış olur. Bu yönüyle sistem malik lehine olan bir sistemdir. Malik, taşınmazın değerini aşmamak kaydıyla taşınmaz üzerinde dilediği kadar rehin oluşturabilir. Bu rehin hakları arasındaki sıra ise tescil tarihine göre belirlenmez. Sıra, ipoteğin bulunduğu derecelere göre belirlenir. Bir önceki dereceden bir sonraki dereceye doğru olan bir sıra ilişkisi vardır. Bu sıra birinci derece, ikinci derece, üçüncü derece diye gidebilir. Sıra bakımından ipoteğin hangi sırada tesis edileceği malik ile alacaklı tarafın anlaşmasıyla belirlenir. Belirlilik ilkesine göre de hangi derece için ne kadar güvence miktarı oluşturulduğu belirtilmek zorundadır.

Sabit dereceler sisteminde bir önceki derecede olan ipotekli alacaklının alacağı tam olarak tatmin edilmeden, bir sonraki alacaklının alacağı tatmin edilmez. İpotekli alacaklılar taşınmaz üzerinde sadece derecede kararlaştırılan bedel kadar hak sahibidir. İlerleme sisteminden bu yönüyle ayrılır. İlerleme sisteminde sadece taşınmazın bir kısmından değil, taşınmazın tüm bedeli üzerinde hak sahibi olunduğu yukarıda belirtilmişti.

Sabit dereceler sistemi ile ilgili konuyu daha iyi kavrayabilmek açısından siteme ilişkin bazı kavramlara hakim olmak gerekir. Bundan dolayı kısaca bunlara göz atmamız gerekir.

SİSTEME İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR
DERECE

Derece, taşınmaz rehninin sırasını ve teminat miktarını tayin eder. MK. md. 870’e göre taşınmaz rehninin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Buna göre rehnin hak sahibine sağladığı güvence taşınmazın derecesindeki belirtilen miktar kadardır.

Malik, taşınmazı üzerinde birden fazla derece oluşturabilir ve bu dereceler de birbirinden bağımsızdırlar. Taşınmazın toplam değeri aşılmayacak şekilde istenildiği kadar derece yapılabilir. Bu özelliklere bakılırsa sabit derece sistemi malik için daha avantajlı bir sistemdir. Çünkü sadece taşınmazın değerinin tamamının değil bir kısmını da ipotek edebilir.

Derecenin önemi taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda ortaya çıkar. Derece olarak önceki sırada olan ipotekli hak sahibi alacağını daha önce tahsil eder. Daha sonraki derecede bulunan alacaklı veya alacaklılar ise alacağını ilk derecedeki alacaklıdan sonra tahsil edebilir. Konuyu bir örnekle açıklamak gerekirse;

A alacaklısı 1.derece 250 000 TL,

B alacaklısı 2.derece 200 000 TL,

C alacaklısı da 3.derece 150 000 TL,

Taşınmaz üzerinde ipotek tesis etmiş olsunlar. Buna göre derecelere göre A’dan sonra B, B’den sonra da C alacağını tahsil eder.

Rehin konusu taşınmaz 500 000 TL’ye satılmış olması durumunda ise sıraya göre birinci sıradaki A alacaklısı 250 000 TL, ikinci sıradaki B alacaklısı 200 000 TL, üçüncü sıradaki C alacaklısı ise alacağının sadece 50 000 TL’sini tahsil edebilir. Geri kalan 100 000 TL ise taşınmaz bedeli yetmediği için C alacaklısı tatmin edilemez.

SIRA

Derece ile sıranın eşanlamlı olduğu zannedilir ancak derece ile sıra eşanlamlı değildir. Sıra, hangi derecenin taşınmazın değerinden ilk önce faydalanacağını belirler. Sırayı genellikle alacaklı ile taşınmaz maliki sözleşme yaparak belirler. Bazen de kanundan dolayı sıranın belirlendiği durumlar vardır.

Bu bağlamda kanundan doğan rehin haklarında sıranın nasıl belirlendiği hususuna göz atmak gerekir.

1.Kanundan doğrudan doğruya doğan rehin hakları

MK. md. 865/3’e göre;

“Alacaklı, önlem için yapmış olduğu giderleri malikten isteyebilir ve bu alacakları için taşınmaz üzerinde, tescile gerek olmaksızın ve tescil edilmiş olan diğer yüklerden önce gelen bir rehin hakkına sahip olur.”

Denmektedir. Buna göre alacaklının taşınmazın değerinin düşmemesine yönelik yapacağı masraflara karşı bir rehin hakkına sahiptir. Bu rehin hakkı da diğer sözleşmesel ve kanuni rehin hakları ile diğer sınırlı ayni haklar ve şerh edilmiş şahsi haklardan önce gelir.

Alacaklı, ipotekli taşınmazın değerinin düşmemesi için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, bundan doğan alacakları da tescile tabi olmaksızın rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.

2.Kanundan dolayısıyla doğan rehin hakları

Tescile tabi kanuni ipotekler sıralarını tescil tarihine göre alırlar. Ancak yüklenici ve zanaatkarlara özel bir durum olarak taşınmaz üzerindeki değer fazlası için kanuni rehin hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa dahi bunlar aynı sırada kabul edilirler.

ALT DERECE

Alt derece, yan derece ya da kısmi derece olarak anılabilir. Alt derece, bir derecenin iradeye göre birden fazla yan derecelere ayrılması olarak da tanımlaması yapılabilir. Aynı sıralı derecede bulunan alt dereceler, aynı sırada kabul edilir. Taşınmazın paraya çevrilmesi durumunda alt dereceli alacaklılar, alacakları oranından taşınmazın o derecedeki değerinden faydalanırlar. Ancak taraflar yan derecelerdeki sıra ilişkisini kendileri de kararlaştırabilir. Tarafların iradesi olmadığı durumda aynı sırada kabul edilirler. Örnek vermek gerekirse;

Bir taşınmaz üzerinde,

1.derece A alacaklısı 100 000 TL,

2.derece B alacaklısı 150 000 TL, B alacaklısı 50 000 TL,

3.derece D alacaklısı 100 000 TL,

İpotek tesis etmiş olsun. Buna göre ikinci derecede üzerinde iki tane rehinli alacaklı bulunmaktadır. Alt dereceli olarak düzenlenen ikinci derecede A ve B alacaklısı aynı sırada kabul edilir. Malik ile taraflar arasında bir anlaşma yapılırsa, ikinci derece arasında da sıra kararlaştırılabilir. Bu tamamen taraflar arasındaki anlaşmaya kalmıştır.

BOŞ DERECE

Boş derece, taşınmazın herhangi bir derecesindeki ipoteğin terkin edilmiş veya yeni bir ipotek etme imkanının olduğu derecedir. Boş derecede olması durumunda alt derecedeki alacaklı boş dereceye ilerleyemez. Malik boş dereceden dilediği gibi tasarruf edebilir. Ancak malik boş derecedeki hakkından feragat edebilir. Bu durumda sonraki sıralı alacaklılar, boş derece yokmuş gibi ön sıraya ilerleyerek alacakları için avantaj sağlamış olurlar.

SAKLI DERECE

Saklı derece, malikin sonradan kullanmak vasıtasıyla ön sırada bulunan bir veya birden fazla dereceyi kendi lehine saklamasıdır. Bu saklı derece ancak teminat limiti belirtilmek şartıyla boş bırakılabilir. Teminat limiti belirlenmeden saklı derece yaratılamaz. Saklı dereceden söz edebilmek için malikin ön sırada boş bir derece bırakması ve sonradan gelen derecede bir ipotek söz konusu olması gerekmektedir. Örnekle açıklamak gerekirse; bir taşınmaz üzerinde birinci derecede 100 000 TL’lik bir taşınmaz rehni var olduğunu kabul edelim. Malik, ikinci derece için kendine saklı tutmak üzere 50 000 TL’lik saklı derece kendi adına tescil edebilir. Ancak miktar belirtilmeden olmaz. Saklı tutulan dereceden sonra bir üçüncü derece başka bir kişinin lehine ipotek kurulabilir. Bunda hiçbir sıkıntı yoktur. Malik ikinci dereceyi daha sonradan dilediği gibi tasarrufta bulunarak başkasına ipotek tesis edebilir.

Haber Detay

İPOTEK KAVRAMI

İPOTEK KAVRAMI

Bize Yazın