KAÇAK YAPI
KAÇAK YAPI NEDÄ°R? HANGÄ° DURUMLARDA KAÇAK YAPIDAN BAHSEDÄ°LÄ°R?
KAÇAK YAPI
Ä°mar mevzuatına aykırı, illegal yapılaÅŸmalar kaçak yapı olarak deÄŸerlendirilmektedir. Plansız ve ruhsatsız bir yapı kaçak yapı olduÄŸu gibi ruhsatlı ancak ruhsata aykırı yapılarda kaçak yapı kapsamına girmektedir. Hatta ruhsata uygun yapılarak iskan almış bir yapı daha sonra yapılan deÄŸiÅŸikliler sonucu kaçak yapı duruma düÅŸebilmektedir. Dolayısıyla kaçak yapı kavramı oldukça farklı durumları kapsayabilmektedir.
Ülkemiz kaçak yapı oranının %60 seviyelerinde olması bizlere Ä°mar Kanunumuzun saÄŸlıklı çalışmadığını göstermektedir. Kaçak yapı farklı durumlarda gerçekleÅŸebilir. Tamamen kaçak yapı ÅŸeklinde de olabilir, sonradan ilave ÅŸekliyle de kaçak yapı olabilir. Kaçak yapı, ilave kat veya ilave bağımsız bölüm ÅŸeklinde deÄŸil de, bağımsız bölümlerin ebatlarının projeden daha büyük yapılması biçiminde gerçekleÅŸtirilmiÅŸse, bu fazla kısımların yıkılması, ana yapının da zarar görmesine neden olabilir. Bu durumda yapılması gereken, öncelikle bir proje deÄŸiÅŸikliÄŸi yaparak, yapı için gerekli izni almaktır. Ancak, projeye aykırı yapılan fazla inÅŸaat, aynı zamanda imar planına aykırılık da oluÅŸturuyorsa, proje deÄŸiÅŸikliÄŸi yeterli olmaz. Bu durumda, kaçak yapının yıktırılarak, arsa sahibinin zararlarının tazminine karar verilmesinin uygun olacağı ileri sürülmektedir
YapılaÅŸmaya iliÅŸkin süreçler kapsamında kaçak yapılaÅŸmalar genel olarak aÅŸağıdaki gibi sıralanabilir;
- Plansız alanda yapılan ruhsatsız tamamen kaçak gecekondu vb yapılar
- Planlı alanda yapılan ancak plana aykırı ruhsatsız yapılar
- Planlı alanda plana uygun yapılan ancak ruhsatsız yapılar
- Planlı alanda ruhsatlı ancak ruhsat eklerine aykırı olup iskân alamayan yapılar
- Ä°skanlı ancak daha sonra yapılan tadilatlarla ruhsata aykırı duruma düÅŸen yapılar
KAÇAK YAPI DURUMLARI
Muhtarlıktan İzin Alınmadan Yapılan Yapılar
Ä°mar Kanunu 27.md. “Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleÅŸik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliÄŸinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teÅŸhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve iÅŸletilen kooperatiflerin iÅŸletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.” denilmektedir. GörüldüÄŸü gibi kanunda yapı ruhsatı alınması gerekmemektedir. Ancak bu yapılarda izin için muhtarlığa baÅŸvurulması gerekmektedir. Muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar kaçak yapı olarak deÄŸerlendirilecektir.
Ruhsatsız Yapılar
Ruhsatsız yapı; imar hukukuna aykırı veya kaçak yapı olarak ifade edilmektedir. Ruhsatsız yapıya iliÅŸkin doÄŸrudan bir tanımlama Ä°mar Kanunu’nda yoktur. Ancak Planlı Tip Ä°mar YönetmeliÄŸi’nin 12.maddesinde ruhsatsız yapı, “Ä°nÅŸasına 2 yıl içinde baÅŸlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak deÄŸerlendirilir.” ÅŸeklinde ifade edilmiÅŸtir.
Ruhsata ve Eklerine Aykırı Yapılar
Ä°mar kanunu md.20’ye göre yapının imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılması gerekmektedir. Yapı ruhsatı verecek makam ise imar kanununun kapsamına giren bütün yapılar için 26’ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerdir.
Fen ve Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar
Ä°mar Kanunu’na göre bu kanunun amacı yerleÅŸme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaÅŸmaların; plan, fen, saÄŸlık ve çevre ÅŸartlarına uygun teÅŸekkülünü saÄŸlamak olduÄŸu açıklanmıştır. Kanunun “fenne uygunluk” kavramı ile insanların içerisinde güvenle yaÅŸayabileceÄŸi bir yapının ortaya çıkmasını arzu ettiÄŸi, o yüzden, daha inÅŸaata baÅŸlanmadan iÅŸi denetime almak istediÄŸi görülmektedir.
Kat Nizamına Aykırı Yapılar
Ä°mar planlarında azami yükseklikler genellikle belirtilir. Belirtilen azami yüksekliÄŸe uygun olmayan yapılar imar planına aykırılık oluÅŸturur. Yapı ruhsatına aykırı olarak zemin altına haddinden fazla daire yapmak mümkün deÄŸildir. Kot farkı yüksek olan arazilerde bazen zemin altına 3 veya daha fazla kat yapabilme imkanı bulunmaktadır. Ancak bu durumda ruhsata ilave gerekmektedir. Ruhsata ilave yapılmazsa bu yapılar kaçak yapı kapsamına girerler.
Taban Alanına Aykırı Yapılar
Taban alanı, yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüÅŸümünde kaplayacağı azami alandır. Taban alanına aykırılık olması durumunda, komÅŸu yaklaÅŸma sınırlarını ihlal edilebileceÄŸi gibi, binanın kat alanı, ruhsat ve eklerinin de ihlal edilmesi mümkündür.
Komşu Mesafelerine Aykırılık
Binaların yapı nizamlarına göre parsel sınırlarından çekme mesafeleri vardır. Bunlar genelde imar planlarında belirlenir. Ancak imar planının uygulamaya konulmadığı yerlerde, çekme mesafeleri fiili durum yerine imar planlarındaki ve yapılmış ise parselasyon planındaki sınırlar araziye uygulanarak bu sınırlar esas alınır.
Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar
Ä°mar Kanunu md.12’ye göre imar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Binaların ön cephe hattı imar planlarıyla tespit edilmektedir. Binanın yola mesafesi, ön cephe hattına göre belirlenmektedir. Cephe hattına olan aykırılık imara aykırılık, dolayısıyla da kaçak yapı durumunu oluÅŸturacaktır.
Bina Derinliğine Aykırı Yapılar
Planlı alanlar imar yönetmeliÄŸi md.4 f/1 l bendine göre binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığına bina derinliÄŸi denir. Bina derinlikleri azami (40.00) m’yi geçmemek ve hiçbir yerde arka bahçe sınırına (3.00) m’den fazla yaklaÅŸmamak ÅŸartı ile Bina DerinliÄŸi=Parsel DerinliÄŸi-(Ön Bahçe Mesafesi/2) formülü ile hesaplanır. Bu ÅŸartlara uymayan yapılar imara aykırı durumda deÄŸerlendirilir.
Mevzuat Hükümlerine Uygun Olmayan Yapılar
Yapının kat nizamı, tabana alanı, komÅŸu mesafesi, imar yolu, ön cephe hattı ve bina derinliÄŸi hususları dışında; yapının bina yüksekliÄŸi, çatı meyili, saçak seviyesi, konutlarda bulunması gereken piyesler ve koridorlar ve iç yükseklikler gibi konularda imar planı ve ilgili imar yönetmeliklerinde bulunan hükümlere uygun olması gerekir.
KomÅŸu Parsele, Yola, Kamu Hizmet Ve Tesisleri Ä°çin Ayrılmış Alanlara Tecavüz Eden Yapılar
Yapının imar planına uygun olması gerekir. Ä°mar planı olmayan yerlerde, yapının yola(imar ya da kadastral yola veya köy yoluna), kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz etmemesi gerekir.
Ä°mar Planı Bölgeleme Esaslarına Ve Kesin Ä°nÅŸaat Yasağı Olan Yerlerde Ä°nÅŸa Edilen Yapılar
Ä°mar planında tarım arazisi olarak belirlenen bir yerin konut alanı olarak kullanılması mümkün deÄŸildir. Aynı ÅŸekilde konut alanına ayrılan bir yere de ticaret ve sanayi tesisinin kurulabilmesi mümkün deÄŸildir. Bunun yanında kesin inÅŸaat yasağı olan yerlerde, askeri güvenlik bölgelerinde, tescilli kültür ve tabiat varlıklarının koruma alanları gibi yerlere de inÅŸaat yapılması mümkün deÄŸildir.
Gecekondu
Meksika’da jakale, Panama’da rancho, Brezilya’da macambo, Arjantin’de favela, Tunus’ta gourbeville, Cezayir’de casbah, Fas’ta bidonville, Hindistan’da bustee gibi çeşitli adlar alan gecekondu, bu ülke kentlerinde % 20 ile % 70 arasında bir nüfusu barındırmaktadır.
775 sayılı kanunun 2.md’sine göre gecekondu deyimi ile, imar ve yapı iÅŸlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere baÄŸlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar kastedilmektedir. Gecekondu ile diÄŸer imar mevzuatına aykırı yapılar arasında sadece arazi sahibi açısından fark vardır. Yoksa ki gecekondu da illegal yapılaÅŸmadır. Gecekondudaki tek fark, baÅŸkasının arazisine veya kamu arazisinin üzerinde yapılaÅŸmanın yapılmasıdır.
WhatsApp Destek